¿DESEA INVERTIR EN INMUEBLES?
Por Urbi Garay
En el marco del control de cambio y de bajas tasas de interés vigentes, la inversión en bienes raíces se presenta, conjuntamente con la inversión en acciones de empresas venezolanas, como una de las pocas alternativas capaces de ofrecer, en el largo plazo, un rendimiento esperado capaz de superar a la tasa de inflación. Como dirían los expertos en finanzas, el retorno total de invertir en inmuebles es igual a la suma de los ingresos por alquiler, si los hay, más la potencial apreciación del valor del inmueble, neta de gastos por mantenimiento e impuestos.
Para segmentar el mercado inmobiliario se puede utilizar como criterio el tipo de inmueble (apartamento, oficina o local comercial) o la localización geográfica. En el caso venezolano, 85 por ciento de la superficie transada corresponde a viviendas definidas como apartamentos; el quince por ciento restante, a oficinas y locales comerciales. Además, al Area Metropolitana de Caracas corresponde la mayor proporción del mercado inmobiliario en Venezuela (Chacón y Asociados, 2002).
La inversión en bienes inmuebles presenta una serie de ventajas y desventajas potenciales que toda persona debe analizar. Entre las ventajas más importantes se pueden mencionar: la posibilidad de obtener financiamiento hipotecario, lo cual es particularmente beneficioso en el caso de los préstamos obtenidos a través de la Ley de Política Habitacional, por encontrarse éstos subsidiados, la posibilidad de diversificar tanto geográficamente como por zonas, y el hecho de que las fluctuaciones en los valores de los inmuebles son relativamente suaves, al menos cuando se comparan con las de los mercados de valores.
Las siguientes desventajas también deben ser consideradas: las transacciones inmobiliarias pueden llegar a tener un alto impacto en el patrimonio de los inversionistas, el costo de obtener información y los costos de transacción en el mercado de bienes raíces son elevados, los gastos de mantenimiento y administración pueden llegar a ser significativos, y los bienes inmuebles se encuentran expuestos al riesgo de externalidades negativas, tales como el deterioro de la urbanización o zona en la cual se encuentran ubicados.
El mercado inmobiliario es un mercado bastante complejo, no sólo porque la naturaleza del bien negociado influye en la formación de sus precios, sino también por la baja liquidez y la poca transparencia de las operaciones y por el hecho de que las negociaciones no se realicen en un mercado central organizado del cual se pudiese obtener información de cada operación, tal y como sucede en los mercados financieros.
Un aspecto relevante es que la inversión en bienes raíces sólo es capaz de proteger contra la devaluación y contra la inflación en Venezuela en el largo plazo (Borga, Garay y Guzmán, Debates IESA, 2004). No obstante desde el punto de vista técnico y financiero, la comparación entre los rendimientos de la inversión inmobiliaria y los de otras opciones de inversión, indica que la inversión en inmuebles puede contribuir a reducir el riesgo si se incluye en un portafolio que incorpore activos financieros.
Para aquellos compradores con visión de largo plazo, la inversión en inmuebles, especialmente en el denominado segmento premium, podría ofrecer buenos rendimientos si el país retomase la senda de crecimiento económico sostenible y se redujeran las tensiones políticas. En el camino, hay que estar dispuesto a asumir los riesgos de la inseguridad jurídica y de las fluctuaciones de precios y de tasas de interés.
Profesor del IESA
Fuente: El Universal, martes 26 de Octubre 2004
http://www.eluniversal.com/2004/10/26/opi_42283_art_26490D.shtml
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