¿DESEA INVERTIR EN INMUEBLES?
Por Urbi Garay
En el marco del control de cambio y de bajas tasas de interés vigentes, la inversión en bienes raíces se presenta, conjuntamente con la inversión en acciones de empresas venezolanas, como una de las pocas alternativas capaces de ofrecer, en el largo plazo, un rendimiento esperado capaz de superar a la tasa de inflación. Como dirían los expertos en finanzas, el retorno total de invertir en inmuebles es igual a la suma de los ingresos por alquiler, si los hay, más la potencial apreciación del valor del inmueble, neta de gastos por mantenimiento e impuestos.
Para segmentar el mercado inmobiliario se puede utilizar como criterio el tipo de inmueble (apartamento, oficina o local comercial) o la localización geográfica. En el caso venezolano, 85 por ciento de la superficie transada corresponde a viviendas definidas como apartamentos; el quince por ciento restante, a oficinas y locales comerciales. Además, al Area Metropolitana de Caracas corresponde la mayor proporción del mercado inmobiliario en Venezuela (Chacón y Asociados, 2002).
La inversión en bienes inmuebles presenta una serie de ventajas y desventajas potenciales que toda persona debe analizar. Entre las ventajas más importantes se pueden mencionar: la posibilidad de obtener financiamiento hipotecario, lo cual es particularmente beneficioso en el caso de los préstamos obtenidos a través de la Ley de Política Habitacional, por encontrarse éstos subsidiados, la posibilidad de diversificar tanto geográficamente como por zonas, y el hecho de que las fluctuaciones en los valores de los inmuebles son relativamente suaves, al menos cuando se comparan con las de los mercados de valores.
Las siguientes desventajas también deben ser consideradas: las transacciones inmobiliarias pueden llegar a tener un alto impacto en el patrimonio de los inversionistas, el costo de obtener información y los costos de transacción en el mercado de bienes raíces son elevados, los gastos de mantenimiento y administración pueden llegar a ser significativos, y los bienes inmuebles se encuentran expuestos al riesgo de externalidades negativas, tales como el deterioro de la urbanización o zona en la cual se encuentran ubicados.
El mercado inmobiliario es un mercado bastante complejo, no sólo porque la naturaleza del bien negociado influye en la formación de sus precios, sino también por la baja liquidez y la poca transparencia de las operaciones y por el hecho de que las negociaciones no se realicen en un mercado central organizado del cual se pudiese obtener información de cada operación, tal y como sucede en los mercados financieros.
Un aspecto relevante es que la inversión en bienes raíces sólo es capaz de proteger contra la devaluación y contra la inflación en Venezuela en el largo plazo (Borga, Garay y Guzmán, Debates IESA, 2004). No obstante desde el punto de vista técnico y financiero, la comparación entre los rendimientos de la inversión inmobiliaria y los de otras opciones de inversión, indica que la inversión en inmuebles puede contribuir a reducir el riesgo si se incluye en un portafolio que incorpore activos financieros.
Para aquellos compradores con visión de largo plazo, la inversión en inmuebles, especialmente en el denominado segmento premium, podría ofrecer buenos rendimientos si el país retomase la senda de crecimiento económico sostenible y se redujeran las tensiones políticas. En el camino, hay que estar dispuesto a asumir los riesgos de la inseguridad jurídica y de las fluctuaciones de precios y de tasas de interés.
Profesor del IESA
Fuente: El Universal, martes 26 de Octubre 2004
http://www.eluniversal.com/2004/10/26/opi_42283_art_26490D.shtml
La comisión depende mucho del agente de Bienes Raíces y lo que pacte con el propietario del inmueble o cliente.
Por los general los corredores inmobiliarios independientes cobran el 3% del valor de la venta del inmueble, en el caso Empresas Inmobiliarias cobran un 5%.
Operaciones de Alquiler:
El monto de la comisión en el caso de Alquiler es el equivalente a 1 mes de Alquiler. La comisión la paga el Propietario del inmueble y el Arrendatario, cada uno le paga a su corredor o empresa.
Las Embajadas y algunas trasnacionales pagan solamente 21 días de alquiler, la manera de hacer el cálculo es:
Monto alquiler mensual / 30 (días de un mes) = Total1 x 21 (días de alquiler que pagan)= TOTAL a pagar
Operaciones de Venta:
El monto de la comisión en el caso de las operaciones de Compra-Venta es el equivalente al 3% del monto de la operación. La comisión la paga el Propietario del inmueble. El pago de dicha comisión se realiza en la misma cantidad de pagos en que se negocie el inmueble, por lo general se paga el 50% de la comisión al momento de la firma de la Opción de Compra y el 50% restante al momento de la Venta.
Es recomendable siempre hablar sobre el cobro de la comisión con el dueño de la propiedad antes de comenzar a vender su inmueble. Así como con los clientes que buscan alquileres, muchos de ellos no saben que se paga comisión, y esto puede ocasionar un mal entendido a la hora de cerrar un negocio.
¿Para qué pagarle comisión a un agente de bienes raíces?
J.G. Santiago, MBA
Los agentes de bienes raíces cobran una comisión por la venta de una propiedad y por ello muchas personas se preguntan sobre la conveniencia de usarlos
¿Qué servicios suele ofrecer un agente de bienes raíces?
Ø Una opinión de valor. Uno de los servicios más valiosos que un agente profesional de bienes raíces puede ofrecerle es una opinión sobre el valor de la propiedad, la cual suele estar basada en el análisis comparativo con otras propiedades que se han vendido en el vecindario en los últimos meses. Su resultado debería ayudar al propietario a definir el precio de oferta del inmueble, una decisión muy importante porque si anuncia un precio muy alto se podría asustar a compradores dispuestos y con capacidad de compra. Un buen análisis debería estar basado en propiedades vendidas y no en propiedades que aún estén a la venta, ya que éstas últimas podrían tener un precio irrealizable o demasiado bajo.
Ø Mercadeo de la propiedad. Los agentes de bienes raíces suelen utilizar varios de los métodos y servicios listados a continuación para mercadear las propiedades a su cargo:
Publicidad en el Listado Múltiple de Propiedades para la Venta (MLS). Este listado permite que otros agentes de bienes raíces se informen acerca de las nuevas propiedades a la venta y puedan ofrecerlas a sus clientes. En el MLS se suele incluir la dirección de la propiedad, el precio de venta deseado, una descripción y fotografía de la propiedad, el nombre del agente, y otros datos de interés.
Publicidad en periódicos locales y revistas especializadas. Las compañías de bienes raíces pueden tener descuentos basados en volumen que normalmente no estarán disponibles al público.
Publicidad en Internet en el portal privado del agente, de la compañía para la cual el trabaja, el portal de la asociación de bienes raíces, etc.
Cartel de venta anunciando que la casa está disponible.
Casa Abierta (Open House). Esta actividad se suele anunciar en el diario local.
Consejos sobre presentación de la propiedad. Los agentes pueden hacer recomendaciones sobre la decoración interior y exterior de la casa, el uso de luces, pintura, etc.
Hojas de Información sobre la propiedad que suelen colocarse fuera y dentro de la casa.
Control de Visitas mediante una cajita que se coloca en la puerta de la casa para venta y donde se guarda una llave de la misma. Estas cajas –si son electrónicas- conservan información importante sobre los agentes que visitaron la propiedad.
Ø Ayuda durante el proceso de negociación. Cuando una oferta llega, el agente puede ayudar a analizarla y explicar sus condiciones: ¿Es la oferta demasiado baja? ¿Tiene una fecha límite para ser aceptada? ¿Condiciona la compra a la aprobación de un crédito bancario? ¿Condiciona la oferta a costosas reparaciones? ¿Impone otras limitaciones?
Ø Ayuda durante el proceso de cierre. Los buenos agentes suelen tener una lista de los documentos necesarios para el cierre y llevan control de fechas importantes de acuerdo al contrato.
¿Cuál suele ser la comisión del agente de bienes raíces?
La comisión del agente puede variar dependiendo de los servicios ofrecidos y del valor de la propiedad. A manera de ejemplo, una casa que se venda por $200,000, pagaría de comisión $12,000 si la comisión fuese del 6%. La comisión suele repartirse entre 4 partes, dependiendo de los contratos entre los agentes y sus compañías:
El agente que ofrece la propiedad
La compañía de bienes raíces que emplea al agente que lista la propiedad en el MLS
El agente que lleva al comprador (en la mayoría de los casos es otro agente quien encuentra al comprador)
La compañía de bienes raíces que emplea al agente que lleva al comprador
